Há boas e más notícias para quem quer comprar casa. Os preços das habitações estão a descer, as taxas de juro Euribor estão em valores mínimos históricos, mas o tempo do crédito barato acabou. O melhor sinal é dado pelo aumento dos spreads e pelo fim dosfinanciamentos a 100% como regra.
No entanto, é possível encontrar bons produtos, mas só para quem já possui uma situação financeira confortável. Fomos à procura dos spreads mais baixos do mercado nacional e dos bancos que estão dispostos a dar créditos a 100% e, além de se verificar que estes dois factores não andam de mãos dadas, é muito difícil obter os spreads mínimos anunciados nos preçários e há poucos bancos a concederem empréstimos a 100%.
Para conhecer a oferta dos bancos além da informação institucional, visitámos várias balcões como cliente mistério entre os dias 17 e 23 de Fevereiro.
Se quer ter as melhores condições para comprar casa, o primeiro passo deverá ser analisar as condições que os bancos oferecem, ou seja, fazer simulações.
O spread que cada cliente pagará varia em função de alguns factores, como idade, estado civil, rendimento e dimensão do agregado. Além destes, a relação que o cliente tem com o banco, os produtos bancários contratados e ainda questões relacionadas com a habitação que pretende comprar (valor de escritura, de avaliação e até a morada) poderão ditar o peso do seu empréstimo.
Um casal entre os 25 e os 30 anos, com um rendimento mensal de 3000 euros, sem descendentes, que queira adquirir um apartamento na zona de Campo de Ourique, em Lisboa, avaliado em 150 mil euros, pode encontrar bons spreads. Tudo dependerá, a partir daqui, da relação entre o financiamento pretendido e o valor atribuído à casa, que ditará que quanto maior for a margem entre estes dois factores menor será o spread. Das instituições visitadas, as únicas que não seguem esta tendência são o Banco Espírito Santo e o Crédito Agrícola (ver ficheiro anexo).
Onde estão os bons spreads?
Os bancos até anunciam bons
spreads, mas não estão ao alcance de qualquer pessoa. O conceito de cliente de baixo risco é transversal a todas as instituições financeiras e implica que tenha uma situação económica confortável, um contrato de trabalho efectivo, um salário acima da média e poupanças avultadas que permitam avançar com pelo menos 40% do valor da casa. Na maior parte dos bancos, os
spreads mínimos só são aplicados a quem peça um empréstimo que não ultrapasse 60% do montante em que é avaliado o imóvel, dado como garantia.
No
BBVA encontrámos uma das propostas mais agressivas. O banco concede um
spread de 0,35%, desde que se cumpram dois requisitos fundamentais: pedir um financiamento de 50% do valor da casa e subscrever vários produtos como um plano poupança-reforma (PPR) ou cartão de crédito. Este produto tem ainda outro ponto a favor: se pedir um financiamento igual ou superior a 120 mil euros, o BBVA deposita-lhe 200 euros por mês na conta durante um ano.
Para quem tem menos de 30 anos, a oferta do
Santander Totta também é interessante. Nos primeiros cinco anos do empréstimo, a instituição financeira dá uma bonificação de 0,2 pontos percentuais no
spread, fixando-o nos 0,7%.
Findo esse prazo, este sobe para os 0,9%. Caso não se insira neste grupo, só é possível obter o
spread mínimo do banco (0,7%) se pedir um
"empréstimo com montante igual ou superior a 200 mil euros, desde que esse financiamento corresponda a um máximo de 60% do valor de avaliação", diz fonte do Santander.
Para ser considerado apto para este
spread, tem ainda que cumprir duas condições destas cinco: ter um cartão de crédito activo, um contrato de crédito ao consumo, possuir aplicações financeiras com saldo médio trimestral de 1000 euros, ter um PPR ou possuir o seguro Protecção Vida. Caso não cumpra estes requisitos, o
spread vai subir para os 2,5%.
No caso do
Montepio, o banco concede um
spread de 0,95% caso o cliente apresente
"condições de risco/financeiras favoráveis, bem como uma percentagem de empréstimo reduzida, face ao valor do imóvel", afirma fonte da instituição, sem especificar qual a percentagem. Uma ida ao balcão mostra que o cliente tem de ter, pelo menos, 50% do valor da casa e subscrever alguns produtos financeiros.
Se tiver poupanças para investir, o
Deutsche Bank deverá ser uma hipótese a considerar, pois pode oferecer um
spread de 0,4%, desde que "faça uma subscrição em produtos de investimento (estruturados) de 50 mil euros", com prazos médios de 3 ou 4 anos. Findo esse período, pode resgatar o investimento, mantendo o
spread. Uma simulação numa agência do banco revelou que o
spread mais baixo para o caso apresentado é de 0,65%, excluindo as aplicações financeiras.
Créditos altos, spreads baixos
O preçário do
Barclays indica que tem um dos
spreads mais simpáticos do mercado (0,35%). Porém, apenas se aplica a
"financiamentos iguais ou superiores a 200 mil euros, com um financiamento face ao valor do imóvel até 55%, pressupondo a subscrição de produtos e serviços de cross-selling", diz fonte oficial.
No
Banco Popular a situação é idêntica. O banco espanhol apenas concede o
spread mínimo (0,6%) para um crédito de 200 mil euros, com financiamento até 60% e mediante análise de risco.
No Millennium BCP não há bonificações no
spread mediante a subscrição de produtos bancários. O preçário indica que o
spread mínimo que esta instituição pratica é de 1%, porém ao balcão o valor mais reduzido que conseguimos foi de 1,3%, para um financiamento de 50% do valor da habitação.
À excepção do
Millennium BCP, todos os outros 9 maiores bancos credores dos portugueses aliciam os clientes com prémios nos
spreads caso subscrevam determinados produtos financeiros. Domiciliação de ordenado, contratação de seguros, subscrição de PPR, cartão de crédito, são apenas alguns dos produtos com os quais os bancos acenam aos clientes em nome de um
spread mais reduzido. Tenha cuidado ao fazê-lo, porque poderá ter menos encargos com o empréstimo, mas passará a ter outras despesas inerentes a esses produtos.
Para salvaguardar o consumidor de surpresas desagradáveis, os bancos passaram a ser obrigados a apresentar a a
TAER - Taxa Anual Efectiva Revista, que contempla eventuais encargos associados à subscrição de produtos ou serviços acessórios. Ao comparar esta taxa torna-se mais fácil saber se reduzir o custo do empréstimo é compensador ou se significa mais custos.
Os bancos acenam aos clientes com um
spread mais reduzido e 'vendem' produtos alternativos. Tenha cuidado ao fazê-lo, porque poderá ter menos encargos com o empréstimo, mas passará a ter outras despesas inerentes a esses produtos. Para salvaguardar o consumidor de surpresas desagradáveis, os bancos passaram a ser obrigados a apresentar a a TAER - Taxa Anual Efectiva Revista, que contempla eventuais encargos associados à subscrição de produtos ou serviços acessórios. Ao comparar esta taxa torna-se mais fácil saber se reduzir o custo do empréstimo é compensador ou se significa mais custos.
Veja aqui quais os bancos que praticam os spreads mais simpáticos. (formato PDF)
